各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：
为进一步加强我市旧住宅小区综合管理，提高人民群众居住环境质量，营造和谐有序的生活环境和工作环境，根据《辽宁省物业管理条例》等法律、法规规定，经市政府同意，结合我市实际情况，现提出如下实施意见。
一、总体要求
(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，坚持稳中求进工作总基调，继续统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持以基层党组织建设为关键、政府治理为主导，以问题为导向、需求为导向、效果为导向，通过创新方式，解决旧住宅小区管理决策难、维修难、服务差等突出问题，将旧住宅小区建设成为共建共享的幸福家园。
(二)工作目标。积极构建统一政策、统一标准、多种管理模式并存的“1+1+N”旧住宅小区综合管理工作格局，2020年12月底前，全市旧住宅小区要确立管理模式，全部落实管理服务主体。
二、完善综合管理体制
(三)建立各级政府管理机构和联席会议制度。建立市、区、乡镇（街道）三级政府的管理机构和由市直各部门、区、乡镇（街道）和社区构成的旧住宅小区综合管理联席会议制度，将旧住宅小区综合管理工作纳入重要日程，强化政府责任，凝聚部门合力，发挥社区作用，提高共管效率。
(四)积极推进部门职责进小区。住建、民政、公安、应急、发改、司法、文旅广电等部门以及水、电、气、暖等单位，按照职责分工制定旧住宅区管理服务“责任清单”，有效解决职能交叉和监管缺失问题。“责任清单”要在旧住宅小区内公示。
(五)进一步强化属地管理责任。城区、开发区的街道对属地内的旧住宅小区综合管理工作负主体责任。街道办事处要设立物业管理机构，配备物业专管员，指导社区建立环境与物业管理委员会。
三、推行社区党组织监督指导下的社区、业主大会执行机构、管理服务主体“三位一体”共管模式
(六)做好业主委员会、管理服务主体党建工作。提倡符合条件的社区支部书记和其他支委，依法兼任业主委员会主任或进入业主委员会监事会；做好业主委员会人选的推荐提名工作，提高业主委员会的党员占比。吸纳管理服务主体的优秀党员负责人兼任社区“两委”委员，大力培育“红色物业”。
(七)业主大会执行机构的产生及组织形式。业主自治比较成熟的旧住宅小区，要通过业主大会选举产生业主委员会。对经街道指导后仍不能成立业主大会的旧住宅小区，可由街道指导社区临时代行业主委员会职责。对产权主体多元化或出租房屋较多的旧住宅小区，可在社区指导下，由业主代表、产权单位代表、承租人代表等联合组成协商议事组织，进行自治管理。
(八)自愿选择管理服务主体及服务模式。旧住宅小区业主可根据管理服务内容和费用，自愿选择服务模式。对于有条件的旧小区，业主可选择物业服务企业提供的专业化物业服务，实行市场定价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定；业主也可以选择保障型物业服务，可参考保障型物业服务参考标准约定（参考标准见附件3）；业主愿意自我组织、自我服务可选择由业主或居民提供的共谋共享自我服务；对产权结构单一且产权单位有能力提供保障服务的，可选择由产权单位提供的共建共治保障服务。
(九)简化选聘管理服务主体程序。业主大会执行机构可采取竞争性谈判、单一来源、询价等简易程序，选聘旧住宅小区管理服务主体。提倡将未纳入物业管理区域的旧住宅楼纳入临近物业管理小区管理。提倡物业服务早期介入，管理服务主体在征得业主大会执行机构同意后，可采取“先期介入、先行服务”或“先整治改造、后物业接管”的方式，提前介入旧住宅小区改造和管理。
(十)加大社区工作奖励力度。对2020年底前全部落实管理服务的主体,区政府（管委会）可给予奖励。
四、创新解决突出问题
(十一)着力解决“决策难”问题。充分利用短信、微信等信息发布手段，采取委托、集合、默认、公示、异议等方式提高业主表决效率。业主大会议事规则可约定，授权街道代行业主大会职责。
(十二)着力解决“维修难”问题。业主委员会申请设立专项维修资金存储账户（设立二级账户）加强资金使用管理，负责旧住宅区专项维修资金的补建和续筹工作，补建、续筹标准按我市现行维修资金交存标准执行。业主委员会负责组织使用维修资金，对住宅共用部位、设施设备进行大中修及更新、改造，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意。发生房屋应急维修情况的，业主委员会应当按应急使用维修资金的规定履行程序。街道办事处、社区居委会对业主委员会组织使用维修资金的过程进行指导、监督。未产生业主委员会的，业主委员会的职责由社区居委会在街道办事处的指导和监督下代为行使。
(十三)着力解决“服务差”问题。制定《鞍山市旧住宅区保障型物业服务参考标准及使用说明》（试行），根据开放式老旧住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级服务等级作为参照标准，提供质价相符的服务，树立等价有偿的消费观念，在确定服务等级、约定服务项目、内容与标准、服务价格，以基本服务、房屋管理、共用设施设备维修养护、保洁服务、绿化养护管理五个方面的基础服务之上，居民自行选择相应的服务内容和价格，真正让居民感受有偿服务带来的优质居住环境。
五、完善考核机制
由市住房城乡建设局对《意见》工作落实情况进行指导督促并制定《鞍山市居民小区精细化考核细则》，对各城区、开发区进行监督、考核，并纳入到绩效考核之中。
本《意见》所称旧住宅小区是指非封闭无物业的住宅小区。海城市、台安县、岫岩县可参照本《意见》执行。
附件：1.旧住宅区综合管理职责分工
2.住宅共用部位、设施设备大中修及更新、改造的界定标准
3.鞍山市旧住宅区保障型物业服务参考标准（试行）及使用说明
鞍山市人民政府办公室
2020年9月3日
(此件公开发布)
附件1
旧住宅区综合管理职责分工
1.市住房城乡建设局：负责制定全市旧住宅区管理政策，监督考核各项政策的贯彻落实情况，定期向市政府报告工作并提出建议；负责指导各县（市）区政府、开发区管委会的综合执法部门加强小区综合执法检查，结合执法网格化管理建立动态巡查制度，依法查处违法占地、违法建设、乱堆杂物等行为。
2.市民政局：负责指导、监督业主委员会和物业服务企业职能纳入社区职责范畴。
3.市公安局：负责指导旧住宅区内治安管理和车辆管理等工作，保障治安秩序、规范停车泊位；公安派出所负责对旧住宅区的物业服务企业、居民委员会、村民委员会履行消防安全职责情况实施监督检查。
4.市应急局：对公安派出所开展旧住宅区日常消防监督检查工作进行业务指导。
5.市发展改革委：负责会同市住房城乡建设局制定全市旧住宅区管理服务收费参考标准。
6.市司法局：负责指导物业管理纠纷人民调解委员会开展物业纠纷调解工作。
7.市文旅广电局：负责指导各县（市）区、开发区文体部门做好园区内健身器材的更新、维修和养护。
8.各城区政府、开发区管委会：对本行政区域内的旧住宅区综合管理工作负总责，将建立健全多种形式的业主自治组织、确立多种管理模式、落实各类管理主体、监督管理服务活动等旧住宅区综合管理相关工作纳入重要议事日程；建立旧住宅区管理联席会议制度，指导全区旧住宅区综合管理工作，研究制定相关配套政策，协调解决重大问题。
附件2
住宅共用部位、设施设备大中修
及更新、改造的界定标准
1.中修，是指需拆换少量主体构件，进行局部维修且一次费用在该项目新建造价的20%以上，并且保持原房的规模与结构的工程。
2.大修，是指需拆换部分主体结构和房屋设备且一次费用在该项目新建造价的50%以上的工程。
3.更新、改造，是指对损坏、老化严重、达到使用寿命的原有共用设施设备进行更换或者局部改进，恢复或者完善设施设备的使用性能的工程。
附件3
《鞍山市旧住宅区保障型物业服务
参考标准》（试行）使用说明
1.本《标准》是参考《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》（中物协〔2004〕1号）并结合我市开放式老旧住宅区的实际情况制定。
2.本《标准》为开放式老旧住宅区物业服务收费参考的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的封闭式住宅小区不适用本标准。
3.本《标准》根据开放式老旧住宅区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。
4.本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、保洁服务、绿化养护管理等五大项内容组成。
5.有电梯的楼宇，电梯运行电费、年检费另行收取（可参照政府回迁房电梯补贴标准，每户每月30元）。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定，费用另行收取。
6.高层消防和区内道路、生活垃圾排放由属地政府给予相应补贴（考虑居民和管理服务主体的承受能力）。
7.选用本《标准》时，应充分考虑老旧住宅区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
