鞍政办发〔2021〕5号
鞍山市人民政府办公室关于加快解决不动产
登记历史遗留问题的指导意见

各县(市)区人民政府,各开发区管委会,市政府各部门,各有关单位:

为稳妥解决当前我市国有建设用地上不动产登记中的历史遗留问题,切实维护群众和企业等权利人合法权益,化解信访矛盾,根据《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)有关规定,结合我市实际,经市政府同意,提出以下指导意见。

一、处理原则

(一)尊重历史、兼顾现实

用历史的观点正确对待历史遗留问题,用相应时期的政策法规考虑历史遗留问题,依法依规、分类处理,提高服务质量和服务效率,营造便民、利民环境,努力化解社会矛盾。

(二)先行登记、并行完善

已合法取得房屋所有权证书的购房人,在申请办理不动产登记时,涉及开发单位土地未登记、房地用途不一致、房地范围或权利人不一致、项目跨宗地建设等各类历史遗留问题的,按照“先行登记、并行完善”的原则,正常为购房人办理相关登记手续后,由不动产所在地区政府、开发区管委会依法完善相关手续。

(三)政府统筹、部门联动

维护政府诚信、主动作为、敢于担当。按照属地化管理原则,由不动产所在地区政府、开发区管委会根据“缺什么补什么、谁审批谁负责”的原则,统筹协调自然资源、住建、审批、国资、财政、税务等部门补办相关手续,切实解决历史遗留问题。

二、指导意见

(一)政府回迁房处置后无法办证问题

以销售、抵顶工程款、以券选房等方式进行处置的已列入国家棚改计划的政府回迁房部分房源,按以下程序办理不动产登记:

1.已办理房屋首次登记的,属于区政府、开发区管委会处置的回迁房,由区政府、开发区管委会指定相关单位办理《商品房销售许可证》,出具商品房网签合同和结算安置单,市住房保障服务中心盖章确认并开具房屋销售发票。涉及处置回迁网点的,由市国资委和市机关事务保障中心办理认证手续。各区政府、开发区管委会需将销售房屋款项全额上缴市财政用于我市的保障性住房建设,并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。属于市城投公司处置的回迁房,由其负责办理《商品房销售许可证》,出具商品房网签合同、发票和结算安置单,并承诺补足棚改房源开工任务数的缺口。

2.未办理房屋首次登记的,各区政府、开发区管委会指定相关单位提供现有的房屋建设审批手续,市不动产登记中心为其容缺办理房屋首次登记,区政府、开发区管委会要承诺补齐房屋建设的相关审批、验收手续以及补足棚改房源开工任务数的缺口。各区政府、开发区管委会的相关单位要为购房人出具购房手续,用于办理不动产权证。涉及使用市财政建设资金的,由各区政府、开发区管委会、市城投公司等,会同市财政局、市住房城乡建设局核算资金,并向市财政局出具应上缴资金承诺函,保证承诺期限内足额上缴。

上述回迁房涉及资产划转的,由市财政局、市国资委配合相关单位出具资产划转手续,市税务局配合出具税务认证手续。对于今后各区政府、开发区管委会自行处置回迁房、棚改房的,不予办理不动产登记。

(二)已入住小区无法办证问题

经各区政府、开发区管委会排查,列入我市解决居民已入住小区尚未办理产权证调查台帐的,对于尚未办理房屋首次登记的小区,由房屋开发企业或建设单位负责完善土地、规划、消防、质量鉴定手续后,办理房屋首次登记。对于房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合的,由房屋所在地区政府、开发区管委会承担主体责任,指定相关单位代替开发企业或建设单位完善手续,办理房屋首次登记。对于已办理房屋首次登记的小区,房屋开发企业或建设单位因注销、失联等原因不能配合,购房人可提供购房合同或协议、购房发票或收款收据,由所在区政府、开发区管委会的相关单位代为出具结算安置单等相关登记手续,税务部门收缴契税,住建部门收缴住宅专项维修资金;市不动产登记中心依据上述手续为购房人办理不动产权证。

因房屋涉及抵押、查封、涉法涉诉、权属不清、房改或集资建房审批、购房手续缺失、欠税等情况的,所在地区政府、开发区管委会应当积极协调贷款银行、相关法院、房屋开发企业或建设单位等部门,厘清问题原因,化解历史问题。房屋开发企业或建设单位作为责任主体,要依法履行责任,帮助购房人办理不动产登记。银行、法院、住建、审批、税务等相关单位要提高站位,敢于担当,积极配合解决历史遗留问题。

(三)房屋已登记,土地未登记问题

以房改房、集资房及经济适用房等手续办理房屋所有权证的政策性住宅项目,在购房人申请办理不动产登记时,市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址,土地用途登记为住宅,土地权利类型登记为划拨,办理登记手续。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会按现状补办划拨用地手续后,为购房人完善土地登记信息,重新核发不动产权证。

以商品房手续办理房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目,在购房人申请办理不动产登记时,市不动产登记中心可先按建筑物基底确定宗地界址,参照房屋用途登记土地用途,土地权利类型登记为出让,年限自该建筑房产档案中体现的最早时间起算,住宅70年,商业40年,办理登记手续。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续后,为购房人完善土地登记信息,重新核发不动产权证书。其中,在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)实施之前,已由原市统建开发管理办公室与开发企业签订开发协议的项目,由不动产所在地区政府、开发区管委会负责,协调市住房城乡建设局、市财政局、市税务局、市自然资源局等相关部门,按照开发协议明确的界址,为开发企业补办协议出让手续。未签订开发协议的项目,四至界线清楚、形成完整小区或独立院落的,按实测界线补办协议出让手续;界线不清楚的,以建筑物基底确定宗地界址,补办协议出让手续。

已办理划拨土地使用证,但以商品房手续办理住宅所有权证的棚户区改造项目,在购房人申请办理不动产登记时,土地权利类型登记为出让,年限70年,自土地证起始日期起算。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会补办协议出让手续。

独栋的非住宅项目,可按建筑物基底确定宗地界址,参照房屋用途登记土地用途,直接按划拨土地使用权办理登记。带独立院落的非住宅项目,由不动产所在地区政府、开发区管委会按照项目建设时的政策规定,分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式为权利人补办用地手续后,办理相关不动产登记手续。

(四)房屋和土地登记用途不一致问题

开发企业在出让性质的住宅用地上,经规划部门批准建设了商业网点,购房人已经办理了商业用途房屋所有权证的,在申请办理不动产登记时,市不动产登记中心可先按商业确定土地用途,出让年限40年,年限自住宅用地出让之日起算。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会,为开发企业补办协议出让手续,追缴土地出让金。尚未办理房屋首次登记的项目,先由开发企业按规定完善商业用途出让手续,缴纳土地出让金后,再办理房屋首次登记。

非住宅项目房地用途不一致的,继续分别按照原房屋、土地用途进行登记,有证据证明原用途登记错误的,应依法办理更正登记。权利人有统一不动产用途需求的,由不动产所在地区政府、开发区管委会依法办理变更用途批准手续,房屋登记用途的地价标准比原土地批准用途的地价标准高的,应补缴土地出让金。

(五)房地范围不一致问题

已取得房屋所有权证的购房人,在申请办理不动产登记时,发现房屋超出批准用地范围的,市不动产登记中心可先按原宗地界址和宗地信息办理登记手续。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会,查明超出界址原因,完善相关手续后,按批准内容重新核发不动产权证。

(六)项目跨宗地建设问题

已取得房屋所有权证的住宅及结建的非住宅项目,在购房人申请办理不动产登记时,发现建筑物跨宗地建设未超出批准用地范围的,市不动产登记中心可按建筑物占土地面积较大的宗地办理登记手续。尚未办理房屋首次登记的,经不动产所在地区政府、开发区管委会进行宗地边界调整或宗地合并、分割后,办理不动产登记。宗地合并时,涉及出让剩余年限不一致的,可按照等价值原则重新确定剩余土地出让年限,也可由开发单位补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。

非住宅项目先办理宗地合并、分割等手续后,再办理不动产登记。

(七)房屋和土地权利人不一致问题

因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利人主体不一致的,由房屋所有权人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。涉及非住宅划拨国有建设用地使用权转让的,上报不动产所在地区政府、开发区管委会批准,符合划拨用地目录条件的,可继续以划拨方式使用;不符合划拨用地目录条件的,依法补缴土地出让价款,办理土地协议出让手续。

(八)欠缴土地出让价款和相关税费问题

房屋已销售且已入住的住宅及结建的非住宅项目,开发企业未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款,以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款,或者开发单位欠缴税费的,市不动产登记中心在报经不动产所在地区政府、开发区管委会同意后,可按照“证缴分离”原则,在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时,办理不动产登记手续。房屋尚未入住的住宅及结建的非住宅项目,开发企业未按规定缴纳土地出让价款和相关税费的,以及划拨土地上自建房擅自对外出售,未补缴土地出让价款的,应当依法缴纳所欠价款和税费后,方可办理不动产登记。

(九)补办用地手续主体问题

住宅及结建的非住宅项目用地手续,由不动产所在地区政府、开发区管委会负责,依法要求开发企业限期补办;拒不配合的,应通过部门协商、列入失信名单或司法程序予以解决。不可将开发企业应承担的责任及应缴纳的土地出让金转嫁到购房人身上。开发企业灭失,有承继单位或上级主管部门的,由承继单位或上级主管部门办理;没有承继单位或上级主管部门的,由不动产所在地区政府、开发区管委会指定的机构或组织代为申请办理。非住宅项目用地手续,由现权利人申请补办。

(十)政策性住房上市交易土地登记问题

已取得房屋所有权证的经济适用房、房改房、集资建房等政策性住房上市交易时,按照市财政局、市住房城乡建设局《关于调整房改房和经济适用房上市交易土地出让金征收标准的通知》(鞍财综〔2021〕9号)规定,按税务部门计税价格的1%征收土地出让金后,市不动产登记中心可将土地权利类型登记为出让,年限70年,自该建筑房产档案中体现的最早时间起算,不再履行土地出让报批手续,不再签订土地出让合同。

(十一)原房屋登记档案资料不齐全问题

调整、完善原登记档案资料不齐全的国有土地房屋办理不动产登记的相关政策。

将民营企业到规划部门办理规划验收及建设工程规划许可证(正本)调整为“已核发建设工程规划许可证(副本)的,由市行政审批局对企业房屋进行规划验收,并出具建设工程规划许可证(正本)。未核发建设工程规划许可证(副本)的,非工业项目,由市自然资源局出具符合城市总体规划的意见,由市行政审批局在现状核位图上盖章确认;工业项目,由市自然资源局各分局会同各区(管委会)审批局在现状核位图上共同盖章确认。”

将各城区相关部门对原房屋产权证出具认证意见调整为:“权利人提供房产证原件,有登记档案或登记台账的,经现场核实,房屋未改、扩建,房屋建筑面积与发证面积基本相符,市不动产登记中心按照实测的房屋建筑面积换发不动产权证;如房屋已改扩建的,需补办相关建设审批手续。无登记档案或登记台账的,由权利人出具原房产证真实有效的承诺书,市不动产登记中心现场核实后,在官方网站公告15个工作日无异议的,换发不动产权证。对于只能提供原房产证复印件且无登记档案或登记台帐的,还需由权利人在鞍山日报或千山晚报刊发房产证的遗失作废声明。”高新区、经济开发区、汤岗子新城权利下放期间办理的房产证无需再补齐登记要件,参照上述有关意见办理。

(十二)商品房小区中地下非人防部分问题

对已经通过资金监管方式从原市房产局获得商品房预售许可的地下非人防部分,市不动产登记中心可按照正常商品房手续,先行办理不动产登记。登记后,上报不动产所在地区政府、开发区管委会,为开发建设单位办理地下空间协议出让手续,补缴土地出让金。市住房城乡建设局根据协议出让补充合同约定,将原资金监管账户中的预缴款按照多退少补的原则,直接划转至土地出让金收缴账户后,解除该部分的资金监管。

三、有关要求

(一)各区政府、开发区管委会要高度重视历史遗留问题化解,按照属地政府主导、相关部门联动配合原则,建立完善用地手续的工作机制,明确工作部门和工作人员,及时接收、处理不动产登记部门的反馈信息,建立问题台账,明确责任主体、措施和时限,加快推进。

(二)上述指导意见旨在保护权利人合法权益,先登记、后完善、再追责,决不允许违法违规行为借机搭车,不能通过不动产登记将违法问题合法化。

(三)坚持疏堵结合、严控新增。加快实现用地审批、规划许可、土地供应、开发利用、执法监察等全业务链条封闭动态监管,从源头上避免出现新的历史遗留问题。



鞍山市人民政府办公室    

2021年5月12日