各县（市）区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门，各有关单位：

《鞍山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理实施细则（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

鞍山市人民政府办公室    

2023年12月26日      

（此件公开发布）

鞍山市建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场管理实施细则（试行）

第一章　总　　则

第一条　为进一步规范建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理，促进土地要素自由流动，提高存量土地配置效率，方便市场主体办事，保障交易安全，维护权利人的合法权益，依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《辽宁省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（辽政办发〔2021〕27号），结合我市实际，制定本实施细则。

第二条　本实施细则适用于鞍山市行政区域内国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场交易，重点针对土地交易，土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，参照本实施细则执行。

第三条　市、县自然资源主管部门负责建设用地使用权二级市场管理工作，市自然资源事务中心作为交易服务机构负责承担市辖区建设用地使用权二级市场交易服务工作。海城市、台安县和岫岩满族自治县应当结合实际，确定交易服务机构。

第二章　交易平台建设

第四条　市、县交易服务机构应当按照交易、登记一体化原则，搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，为市场主体提供线上、线下交易服务。

第五条　市、县交易服务机构要以土地供应、权籍调查和不动产登记簿作为业务基础数据，开展建设用地使用权转让、出租、抵押和交易资金监管业务。

第六条　市、县交易服务机构要在充分利用自然资源部、省自然资源厅土地二级市场交易系统支撑服务和相关成果的基础上，按照国家统一标准和规范，在门户网站增加土地二级市场交易板块，实现交易信息聚集，促进交易信息对称。

第七条　市、县交易服务机构应为市场主体提供线下交易场所，汇集自然资源、住房城乡建设、税务、金融等部门或机构，设立转让、出租、抵押等业务事项一站式办事窗口，打造“前台综合受理、后台分类审核、统一窗口出件”的服务模式。

第八条　鼓励中介组织发挥其在市场交易活动中的桥梁作用，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等规范化服务，促进交易便捷高效。

市、县交易服务机构不得凭借职权限定交易当事人接受其指定的中介组织提供的服务。

第九条　交易当事人可以在市、县交易服务机构，中介组织的线上、线下平台，以及全国、省土地二级市场交易服务平台发布和获取土地二级市场信息。

第三章　建设用地使用权转让

第十条　本实施细则所称建设用地使用权转让，是指各类导致建设用地使用权转移的行为，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移，以及分割或合并导致权属发生转移等法律、法规规定的其他情形。

建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

第十一条　建设用地使用权转让，应产权明晰，界址清晰、面积准确。

第十二条　属于房屋建设工程已投资额未达到总投资额25%的，交易双方可先行签订建设用地使用权转让合同，办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理不动产转移登记。

建设项目转让前未实施建设行为且未办理规划、建设手续的，可凭“预告登记证明”办理项目规划、建设等审批手续；建设项目转让前已办理规划、建设手续的，建设用地使用权转让后，应在符合规划的前提下，依法办理项目规划、建设变更手续。

第十三条　建设用地使用权二级市场交易当事人应如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。

建设用地使用权转让申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

第十四条　以作价出资（入股）方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定办理，不再报经原批准建设用地使用权作价出资（入股）机关批准。作价出资（入股）土地转让后，可保留为作价出资（入股）方式，也可根据权利人申请，直接变更为出让方式。

第十五条　交易当事人可以申请交易资金监管，一般程序如下：

（一）签订资金监管协议；

（二）按协议内容将交易资金存入监管账户；

（三）取得不动产权证后，完成交易资金拨付。

第十六条　建设用地使用权转让后，涉及改变土地用途的，应当依法经市、县自然资源主管部门批准。用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，还应贯彻落实土壤污染环境管理相关要求。

第十七条　以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应向自然资源主管部门申请，报有批准权的人民政府批准。

土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

第十八条　以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年限内可在本企业直属企业、控股企业、参股企业之间转让。但改变用途或向本企业以外的单位或个人转让的，应报自然资源主管部门批准，依法依规补缴土地出让价款。

第十九条　分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

第二十条　多宗地合并，涉及划拨、出让、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让，其中的划拨土地需按土地市场价格补缴土地出让价款；合并宗地用途符合《划拨用地目录》的，土地使用权人可选择保留划拨方式；涉及剩余出让年限不一致的，可按照等价值有利于使用的原则重新确定剩余的土地出让年限，也可补缴一定年限土地出让金后按较长年限登记。

第二十一条　建设用地使用权分割、合并，一般程序如下：

（一）编制分割、合并方案。权利人或其他申请人组织编制分割、合并方案，应包括用地性质、面积、容积率、建筑密度、建筑限高、配套设施等指标，保证与原划拨决定书、土地使用权有偿使用合同规定、约定的规划条件相互衔接、前后一致，不能突破原划拨决定书和合同约定。

（二）征得相关权利人意见。拟分割、合并宗地地上房产已预售或宗地已设定多个权利主体、多个权利类型的，应取得相关业主、权利人同意，不能侵害相关业主、权利人的合法权益。

（三）分割、合并受理。申请人持申请材料提出分割、合并申请，材料齐全的，自然资源主管部门予以受理。

（四）内部审查。自然资源主管部门内部利用、权益、规划、用途管制、不动产登记等部门提出审查意见。

（五）外部征求意见。自然资源主管部门向消防、建设、环保、投资、审批等部门征求意见。签订项目监管协议的，还应向监管责任部门征求意见。

（六）反馈初步审查意见。自然资源主管部门根据内部审查和外部征求意见情况，向申请人反馈初步意见，申请人可根据反馈意见修改分割、合并方案，自然资源主管部门重新履行审查和反馈程序。

（七）开展不动产权籍调查。自然资源主管部门初步同意分割、合并方案的，由申请人向不动产登记机构申请权籍调查。

（八）下达书面意见。自然资源主管部门下达书面意见，最终确定的分割、合并方案和不动产权籍调查结果作为附件。申请人持分割、合并相关材料，办理不动产登记。

第四章　建设用地使用权出租

第二十二条　本实施细则所称建设用地使用权出租是指权利人将其依法取得的建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物一并租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第二十三条　建设用地使用权出租以及地上建筑物、其他附着物连带土地使用权出租的，应取得土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证，并按划拨决定书或有偿使用合同规定或约定条件利用土地。

第二十四条　以出让、作价出资（入股）、租赁等有偿方式取得建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

第二十五条　以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。

划拨建设用地使用权长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法办理出让、租赁等有偿使用手续。

行政事业单位以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，按照行政事业单位国有资产管理相关规定执行。

第二十六条　划拨建设用地使用权出租收益实行年度申报制，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。申报一般程序如下：

（一）申报。符合本实施细则规定的土地使用者持合法的产权证明以及出租合同等有关资料申报。

（二）调查。调查核实土地用途、基准地价、上缴面积等，核定应上缴土地收益。

（三）征缴。根据核定的土地收益组织征缴。

第五章　建设用地使用权抵押

第二十七条　本实施细则所称建设用地使用权抵押，是指抵押人将其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就建设用地使用权优先受偿。

第二十八条　以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人按规定支付建设用地使用权租金并完成开发建设，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同建设用地使用权可以依法一并设定抵押权。

第二十九条　公司、企业、其他经济组织和个人的划拨建设用地使用权“连地带房”可以依法依规一起抵押，抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。

第三十条　自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押登记手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

第三十一条　不以公益为目的的养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权可依法抵押，抵押当事人需书面承诺不改变原不动产用途。抵押权实现时，将不改变不动产用途作为拍卖、变卖条件书面告知买受人。抵押权实现后，抵押权人及受让方不得改变原土地用途，保障原有经营活动持续

稳定运行，确保利益相关人权益不受损害。

第三十二条　建设用地使用权抵押，应当办理抵押登记。抵押权自登记时成立。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第三十三条　建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

第六章　信息共享与监管

第三十四条　司法处置涉及建设用地使用权转移的，市、县自然资源主管部门及市、县不动产登记经办机构应向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。

第三十五条　政府有关部门或事业单位进行国有资产处置涉及划拨建设用地使用权转移的，国有资产主管部门应征求自然资源主管部门的意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。

建设用地使用权应通过公共资源交易中心公开转让，转让合同中须明确建设用地使用权交易价格。

第三十六条　市、县自然资源主管部门要定期组织基准地价或标定地价更新，并及时向社会公布。所需经费纳入本级财政预算。

第三十七条　市、县自然资源主管部门要强化信用监管手段，对失信责任主体失信行为记入信用档案，并在信用中国（辽宁）公布，实施联合惩戒。

第三十八条　本实施细则自2024年1月1日起施行。